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资本市场上股价领涨板块的融创中国（01918.HK），在现实中远没有那么乐观。
克日的市场消息体现，融创正在接触部分境内债券投资者，就二次重组计划举行沟通，并探讨大概的办理方案。从目前沟通情况看，融创拟就155亿人民币的境内债，给债权人提供四种机动选项，分别是折价回购、债转股、以资抵债、留债展期，知情人士亦确认了该消息。
融创是最早完成债务重组的大型房企，早在2023年便团体化解约900亿元的债务风险。然而，债务重组并非一劳永逸，因市场规复不及预期，融创本应于本年6月、9月兑付的境内债本息再次展期。
作为融创中国创始人，孙宏斌已经鲜少出现在公开场合，仅存的公开发声都是在财报“主席陈诉中”。现在，为了救济这家巨型出险企业，趁着楼市预期好转，孙宏斌再次动起来了。先是配股融资回血，又在推进境内债二次重组，克日消息还体现，融创内部在酝酿一个名为“而今资本”的新资本平台，眼光瞄向不良资产盘活领域，而孙宏斌在为此到处接触资源。
只是，境内债二次重组方案流出，是否会得到债权人的支持、具体细则会怎样，还需持续观察。日前，融创还完成了配股融资12.05亿港元，打破了民营房企近一年的股权融资冰封局面。二次重组、配股融资之下，以融创为代表的出险民营房企，隔断真正“登陆”尚有多远？
房企境内债重组出现新思绪
自2021年至今，房地产企业面临活动性危机已三年多。
当时，因房地产行业迎来名誉危机，房企融资环境也出现断崖式下跌，境外债权融资根本停滞，境内能举行融资的房企，根本只剩下央国企和少部分优质的混淆所有制/民营企业。
在债务违约、融资冰封、销售不畅的情况下，大部分房企开始了“化债”之路，其中针对境内公开债券，房企大多采取留置展期、或小额分批兑付的方案，境外债重组方案则因企而异。
融创便是在2023年完成债务团体重组的。2023年1月3日，融创房地产团体有限公司发布公告称，总计160亿元的境内债券团体展期方案通过，加权平均展期限期3.51年。
境外债方面，2023年11月，融创通过“债转股+发新票”的方式，完成90亿美元债务重组，其中通过债转股消减的债务总额高出45亿美元，成为首家完成境表里债务重组的大型房企。
然而，即便暂时完成了债务重组，也不代表出险房企已然“登陆”，只是得到稍稍喘息之机。
在2024年中期陈诉中，融创方面表示，鉴于市场规复情况持续不及预期，融创已将本来应于2024年6月及9月兑付的境内公开市场债券本息，展期至年底付出，同时推动综合、恒久办理方案。
在此之下，克日融创境内债重组的新方案流出，拟举行二次重组，且较之前有很大差异。
据知情人士透露，融创正与部分境内债券投资者举行谋面，就二次重组计划举行沟通。融创就155亿人民币的境内债给债权人提供了四种选项，分别是折价回购、债转股、以资抵债、留债展期。
第一，融创拟以不高出8亿人民币的现金，按面值15%的价格折价要约回购债券，对应化债约50亿元人民币；第二，将境内债券转为融创中国的境外股票收益权，转股价格8～10港元，转股份额大概3亿股～4亿股，预计化债约20～30亿元人民币。
第三，成立服务型信托以资抵债，以某个项目的土地应收账款为底层资产，100元债券本金转换为35元的信托份额，预计化债约20～30亿元人民币，四年内兑付完毕。第四，留债展期，债券利钱统一降低至1%，第5年开始兑付本金，最长展期9.5年。
如果该方案能落地，据大略测算，融创能削减高出50%的境内债务，5年内也将暂无兑付压力，可制止短期内再违约。据知情人士透露，目前只是开端方案沟通，本月底预计会有终极版方案。
与之前房企对境内债的处理方式差异，融创潜伏的二次重组方案，多了不少削债式的条款，比如按面值15%的价格折价回购、转为融创中国的境外股票收益权、成立服务型信托以资抵债等。即便是第四种留债展期方案，展期时间也较第一版方案长了不少。
融创二次重组的处境并非孤例。此前，已有完成债务重组的出险房企，比如富力、碧桂园等，开始推动新一轮展期、乃至重组计划。龙光团体日前也传出，计划在将来提出债务重组方案，大概涉及境内债券和贷款，与此前延长偿债的方案差异，本次重心将放在削债上。
国盛证券研报曾指出，房企境内债重组方案多范围于展期刚兑，在资产端较大幅度缩水配景下，“刚性”债务往往难以偿还，到期后或仍面临二展压力，部分出险企业的将来依然是淘汰出局。此外，多数出险房企在债务重组工作上仍恒久没有有用希望，境内债方面化解空间较大。
“因财产链关系复杂、风险企业涉及债务规模巨大、烂尾楼开发周期长等问题，导致出险房企无法在短时间内完成存量风险化解。”该机构表示，有须要加快推动房企债务整理，加快资产活动，参考日本过往履历，推动债权方“认亏削债”，或是盘活企业资产负债表的举措之一。
配股融资“破冰”缓解活动性
寻求境内债重组新方案的同时，出险房企股权融资也出现“破冰”。
10月17日，融创中国发布公告称，拟按每股2.465港元价格，配售4.89亿股股份，认购事项所得款子总额为12.05亿港元。此次配售召募资金，将告急用于支持境内公司债的恒久办理方案落地及一样平常营运资金，相关债务风险的化解，也更有利于保交付工作完成和经营规复。
融创上一次推进配股融资，还是在此前的2022年1月份，当时融创股价约10港元，该公司配售了4.52亿股，总募资金额到达45.2亿港元。本次，虽然配股价较此前大幅折让，但在当前房企融资环境下已实属不易，被业内视为房地产行业信心回暖的信号之一。
从行业团体层面看，上一次配股潮还是在2022年。当时，证监会出台房企股权融资的“第三支箭”，刺激了房企的股权融资市场，年底就有碧桂园、雅居乐等6家房企完成了配股融资。
不过，因彼时行业信心仍待修复，股权融资推进起来并非特别容易。据不完全统计，2023年至今，有25家房企举行了28次配股实行，其中乐成完成的仅有11次。大多数A股房企的定增推进仍较为迟钝，尚有8家房企宣布终止定增。H股房企上一次配股，则是2023年8月碧桂园增发抵债。
克而瑞表示，此前房企配股融资推进困难，告急还是因为资本市场对房地产行业信心不敷。从2023年以来A股的深证/上证地产指数、H股的恒生中国内地地财产指数来看，2023年以来恒久处于全线下跌的态势，且根本在本轮924牛市之前降到了比年来的新低。
“本次融创乐成举行增发配股，与924新政带来的新一轮牛市痛痒相关，肯定程度上体现了房地产行业的信心开始回暖。但是从924牛市至今的地财产指数走势来看，资本市场在一轮利好刺激之后仍旧较为审慎，房企股价开始有所回落。”克而瑞表示。
以融创为例，从9月17日至10月2日，融创在10个生意业务日内便摘掉了“仙股”帽子，并一度涨至2023年4月以来的高点5.51港元/股，随后几日股价又有所回落。11月5日，在债务重组消息刺激下，融创股价又出现上涨，停止发稿报3.09港元/股，涨幅约为8.04%。
从本年中报数据看，融创2024上半年实现收入约342.8亿元，同比减少约41.4%，毛亏约为18.1亿元，同比减少约41.2%；公司拥有人应占亏损约为149.6亿元，同比减少约2.7%。停止2024年6月底，该公司拥有人应占净资产约为479.6亿元。
从近三年中报来看，本年上半年是其业务收入较低的一年，过往2022年、2023年中期，融创业务收入分别为485.44亿元、584.73亿元，本年较上年度缩水四成；不过从亏损幅度看，已往两年中报期，融创归母净亏损分别为187.60亿元、153.67亿元，本年则有所收窄。
在业内看来，即便是融创此类较早完成债务重组、资产告急分布在一二线都会的房企来说，要真正化解债务风险、实现资产盘活，乃至开展新业务赛道，仍有很长的路要走。
克而瑞认为，可否继续保持乃至重新走出楼市牛市行情，要看房地产市场后续的政策落实以及销售体现。融创乐成配股或是近期孤例，更多房企须要开源节省，抓紧当前市场窗口期促进销售，同时等待后续政策落地。 |
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发表于 2024-11-5 19:00:00