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最近，中央和地方联合推出了一揽子重大政策，如此大规模的财政刺激，目的只有一个，就是推动经济持续复苏。
这些政策，有两个关键的增量，值得每个人重视。
我们先来说第一个，财政部蓝部长在近期的新闻发布会上宣布，自2024年起，将直接增加10万亿元的地方化债资金。
这个十万亿要拆分开来，其中新增批准地方债限额6万亿，未来分三年实施。以及未来连续5年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元来化债，累计可置换隐性债务4万亿元。
平时留意新闻的都知道，这里的5年（每年8000亿）4万亿的专项债之前就有，不是这次发布会新增的。
同时他还提到，2029年及以后到期的2万亿元棚户区改造隐性债务将继续按照原有合同进行偿还。这又是5年后的饼，小作文为了排面把这个也凑上了，所以就有了当时市场流传的12万亿的说法。
很多人关于这次大规模的化债，并不理解。以为是中央给地方发钱，不是这样，化债化解的是危机，不是直接给地方政府输血。
地方债务有什么危机？当然是还不起的危机。
过去二十年，中国经济高速增长，本质上是地方政府的投资驱动的，地方政府的资金需求很大，只能通过高利率发债。
因为政府的信用级别很高，加上房地产持续的上行周期，有卖地收入作为担保，就能满足中国中产理财最核心的需求。
现在，利率持续下行，而之前的高利率债还得还，过去利率高的时候，能达到6%以上。
Wind数据显示，地方债务的综合偿债成本平均高达5.3%，每年光还利息，就得几万亿。
数据来源：wind；制图：米宅
显然，地方债的问题不是本金，而是利率实在太高，利息太高就会造成沉重的成本负担。
而最新2024年新发行的地方债，平均利率已经只有2.3%。
如果把之前利率5~6%的债务给置换成利率2.3%债务，那每年地方政府需要还的利息就会大大缩减，压力也就会少很多。
所以，现在搞“债务互换”，本质是为了减负。
债务互换的目的不是为了还债，核心是优化融资结构，降低利率成本，这才是化债的核心。
这次中央给的10万亿，本质上债务并没有消失，背债主体依旧是地方政府，但通过金融手段以时间换空间，大幅缓解了地方政府现在的偿债压力。
第二就是自然资源部在前两天发布的通知，鼓励各地利用地方政府专项债券资金，加大力度回收和购买存量闲置土地，以促进房地产市场平稳健康发展。
这些措施好不好？当然好，但说实话，落地起来非常难。
专项债收购存量土地的政策，确实是可以一定程度缓解房企的流动性困难，但政策具体能产生多大效果，得从两方面来看。
一是，以什么价格收购存量土地。
如果收购价折扣太低，房企大概率也不一定愿意出售。
这次政策出台之前，我了解到的情况，已经有部分开发商同地方协商退地的事儿，但政府回购价格比较低，部分地方政府的出价甚至只有当初拿地价的“三四折”，房企自然是希望专项债收购存量土地可以更加科学合理，不然就成了韭菜。
二是，是否能有效惠及到经营困难的房企。
在收购存量房的过程中，大部分收购针对央国企和地方平台公司的项目，民营房企只有部分保交付项目被考虑纳入收购范围。
这对于民营房企来说，压力还是没有有效缓解。
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民营房企的问题，是市场持续处于下行周期的结果。
民生证券最新统计显示，2024年前三季度，全国土地市场表现同比2023年前三季度继续呈下滑趋势，土地出让金同比下滑33%。
分城市能级看，一线城市的土地成交宗数同比降幅为22%，二线城市同比下降11%，降幅相对较小。住宅用地方面，一线和二线城市土地成交宗数同比降幅达到41%、35%，而三四线城市涉宅用地成交宗数环比降幅达到70%。
溢价率上，上半年各能级城市相比去年同期都有不同程度的回落，二线城市如宁波、苏州、厦门、合肥等热点二线城市核心区域的低密优质地块，溢价率有所回升。
整体情况就是，一线城市土地市场依旧是保持一定的热度和稳定性。
二线城市由于部分核心板块标杆地块的出让带动价格回升，库存量高企的三四线城市土地市场表现就很冷了。
数据来源：wind
克而瑞之前也提到过，去年至今年上半年，全国含宅地块成交超10宗的城市拿地开工率只有6.48%，其中一线城市、二线城市和三四线城市开工率分别为81%、24%和2%。
数据不会说谎，显然现在一二线城市保持不错的热度和市场需求，住宅用地相对容易去化。
但三四线城市楼市开工率极低，楼市成交下行，地方自己回购土地的动力不大。
我之前跟大家做过分享，现在市场分化严重，当前房地产市场只看一线城市和部分优质二线城市，其它的忽略不看。
资金正在从三四线撤离，向上置换已经成为当下最经典的投资逻辑。
到这次的政策，专项债收购存量土地主要惠及的也是一二线城市。
具体而言，城市核心区的存量商办用地及郊区去化困难的住宅用地，也更容易获得专项债的支持。
所以，大家不难看出，不管是救市，还是各种政策的出炉，本质上救的是优质城市的优质资产。
这次运用专项债收购存量土地，叠加地方化债的政策，接下来的确会有效改善房地产行业的预期。具体我认为有3点：
1、盘活所谓的“沉睡土地”，调整土地供求关系，减少存量、优化增量。
2、增强地方和企业资金流动性，利于房企集中资金用于保交房。
3、促进优质资产的流通，以及房价触底。
总之，目的促进房地产市场软着陆。但还是那句话，救的是优质资产，救的是流动性。
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这次大规模的化债，目的是改善市场预期，对地方的影响大不大？说实话，我认为有限。
有限在于，三四线城市垃圾资产不少，这一点，无论从房价，还是开工率都可以看出，现在三四线的压力不在于钱来就能解决问题，而是需求本身低迷。
这次化债的目的，是通过化债政策+运用地方政府专项债券，促进经济复苏，同时在投资、消费端能够良性循环。
但大家不要忘了这次化债的初心，绝不是放水刺激，更不是债务货币化，而是促进民生保障。
这次如此大的规模化债额度，支持地方化解隐性债务，地方才能够腾出更多精力和财力空间来促发展、保民生。
本质上，这不是一个通胀性政策，而是通缩性政策。
地方化债是一个庞大的工程，与财税息息相关，限于篇幅只能说这么多。 |
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发表于 2024-11-15 07:19:00
