垄断创造价值？楼市低谷期，中间商贝壳逆市暴赚
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贝壳一季度营收利润大增
相信大家在几年前不会想到，作为重要支柱产业之一的房地产，会演变成今天这个样子。
2024年，全国房地产投资开发增速继续下跌10.6%，新建商品房销售面积同比下滑14.1%，新房销售额缩水至9.67万亿元，下降17.1%；Top100房企销售额4.3万亿元，下降30.6%。
曾经的头部新贵、行业黑马、千亿俱乐部们，当年有多风光无限，如今就有多狼狈，债务违约、理财暴雷、延迟交付……或干脆直接破产。
然而在行业如此低迷之下，依然有公司赚得盆满钵满，那就是作为房产中介及平台的贝壳。
今年3月18日，贝壳公布2024年第四季度及全年财报，公司2024年总交易额为33494亿元，同比增长6.6%，其中2024年第四季度总交易额为11438亿元，同比增长55.5%。
2024全年，贝壳的净收入则为935亿元，同比增长20.2%；尽管受成本费用影响，公司净利润同比下降，但绝对值也达到了40.78亿元，相当于每天净赚1117万！
到了今年一季度，贝壳的赚钱能力丝毫没有减弱，反而更强了。根据公司一季报，贝壳总收入为233亿元，同比增长42.4%；净利润为8.55亿元，同比增长97.9%，接近翻倍。
这个业绩不知道让多少利润连续腰斩、甚至持续亏损的房企眼馋？不少人惊呼，原来房地产的钱，都被中介赚走了。
但也不是所有的中介都赚钱，甚至大部分不赚钱，那为何贝壳不仅能逃过行业周期，甚至还能混得风生水起呢？
02
两头通吃的“中间商”
从财报来看，2024年贝壳新房业务交易额达到9700亿元，净收入同比增长10.1%，达到337亿元；二手房净收入达到282亿元。
为了增强“带货”覆盖能力，贝壳逆市扩张，2024年经纪人达到50万人，一年增长超7万人在行业整体萧条，逆市扩张成本又在增加的情况下，贝壳赚得是什么钱呢？
可以用两个字简单概括：垄断！
去年，贝壳二手房交易额达到2.2万亿元，这个数据在全国二手房交易额中占比多少？因缺乏全国宏观数据无从得之，但根据部分城市的数据，仍可管窥一豹。
贝壳业务布局主要在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉等一线城市及重点二线城市。
2024年，上海和北京的二手房成交额分别达到10746.2亿元和9640.5亿元，深圳、成都和广州等城市成交额超过3000亿元，前20城二手房成交总额超过5万亿元。贝壳二手房交易额2.2万亿元，是前20城成交额的四成多，渠道统治力可见一斑。
从财报中不难发现，贝壳的优势在于其掌握着全国核心城市最全的二手房信息，并致力于将各路中小中介收入自己的体系之中。过去一年，公司门店达到51573家，增长高达17.7%，扩张的主要就是加盟店。
这种模式下，贝壳可以其向加盟门店收取包括平台费在内的各式费用。
一些单体门店为了寻找房源和客户渠道，就会加盟贝壳，据《南方都市报》的报道，只要加盟按照和贝壳平台的约定，即便没有佣金收入，也要每个月交纳3500元的加盟费；若有佣金收入，贝壳则按佣金收入抽取相应比例的佣金，比例在8-18%不等。
贝壳自己的房源加上单体门店加盟过来的房源都上传到其平台系统，加盟商越多，越能形成壁垒极高的信息垄断和房源垄断。当你走入一家链家，或者是德佑，或者是别的什么品牌的店，其背后或许都有着同一个系统、同一套算法以及同一张“数据网”。
没有竞争对手、没有竞品，贝壳的佣金越来越贵，服务却越来越糟。
比如，北京链家的佣金从2%提升到了3%，有些新房渠道的佣金更是达到了10%。
有中部省份中介则向小编透露，加盟店的抽佣比例更高，卖的每一套房贝壳要抽最低13%， 还有税点赚。
在广州，贝壳平台在新房交易中也持续调整广州南沙区佣金策略。2023年6月，该区域店东抽佣比例从18%上调至21%；次年6月，抽佣比例再度攀升2个百分点，达到23%，较广州其他区域平均水平高出5个百分点。
不仅如此，贝壳还将算盘打到了卖房人头上。据《凤凰网》报道，业主在贝壳找房上线房源后，贝壳经纪人便推荐业主使用“好房”服务，以获得贝壳与链家两大平台流量倾斜，让房源迅速触达潜在买家。但同时，房主在成交后不仅需支付原定的佣金，还需额外支付服务费。
成本传导下，消费者负担加重，地产交易市场在贝壳的搅动下，变得越来越浑浊。
黑猫投诉平台数据显示，贝壳涉及捆绑销售、强制收费的投诉超2800条，部分消费者反映中介费隐藏贷款服务费，且个人信息被转售至家装公司。
上游垄断供应链，下游垄断客户和数据，两头吃，贝壳怎么能不“肥”？
03
“后左晖时代”贝壳变味了
当年，贝壳创始人左晖给地产圈留下了一句“经典名言”：“做难而有价值的事情。”
左晖时代的贝壳创造性地打造ACN（经纪人合作网络）模式，将房产交易中各个细分环节，如房源录入、维护、带看、成交等，全部糅合成一个体系。
不同经纪人可以根据自己的专长和优势承担不同的任务，交易完成后，均可参与分成，这大大增加了买卖双方的匹配速度，进而提高房产交易效率。
贝壳堪称用一己之力将经纪人从“零和游戏”的泥潭中拉了出来，在一个劣币驱逐良币的行业，靠着真房源、真照片、真在售、真价格杀出一条血路，后来居上，坐上了房产中介行业的王座。
转折点发生在2021年，左晖病逝，贝壳失去了最重要的精神领袖。
此后，贝壳经历反垄断风波、浑水做空、股东接连减持等一系列冲击，这家公司开始慢慢变味。“后左晖时代”，彭永东成为企业真正的掌舵者，布局家装业务、发力房屋租赁。
从一体两翼到一体三翼，彭永东很想超越左晖留下的遗产，努力在传统地产经纪业务之外为贝壳找到“第二成长曲线”。
但事实并未如彭永东所愿，贝壳“第二成长曲线”中的重头戏——家装和租赁业务不但没有成为增长引擎，还付出了更高的运营成本。其中家装和租赁两块业务的成本分别上涨32.8%和121%。受此拖累，2024年公司毛利率从上一年度的27.9%下降至24.6%，经营利润率从6.2%下降至4%。
为了弥补这个缺口，贝壳变得愈发贪婪。比如采用垄断性佣金结构，二手房买卖双向抽佣（买家2%、卖家1%），新房佣金率高达4%-10%，平台抽成占交易额6%-23%。据业内人士透露，有楼盘为了快速清盘，会给出10%的高额佣金。这意味着开发商卖出一套1000万的房，要支付100万中介费，利润空间被极大压缩。
还有采取捆绑式销售增加收入，例如去年12月有人在黑猫平台发布投诉信息，该消费者在重庆贝壳找房平台购买二手房之后，中介告知必须通过贝壳平台才能贷款过户和交易，并收取一笔2000元的贷款服务费和2000元的权证代办服务费。
在贝壳的垄断性支配地位下，连银行也不得不妥协。4月17日，一则关于贝壳给银行开会并考核银行的消息在网络上流出。从传出来的照片可以看到，贝壳在给银行客户经理制定评价体系，包括指标，权重，指标口径，赋分规则等等，还给客户经理搞排名。
贝壳垄断了当地的二手房，会上让各个行去的领导致辞，有的行表态说坚决拥护，参会者表示闻所未闻。贝壳的强势垄断地位让银行都成了“弱势群体”。
04
屠龙少年变恶龙？
贝壳走到今天，令人不胜唏嘘，这似乎又是一个“屠龙少年终成恶龙”的故事。
左晖当年承诺的“佣金透明化”改革陷入停滞，“后左晖时代”公司高管们并未探索到更具想象力的新业务，反而极致攫取现有业务的存量红利。贝壳也从“做难而正确的事”变成“高管提款机”。
根据年度报告，2024年彭永东薪酬总额4亿元，如果只以工作日计算，日薪则高达284万元。贝壳不只有董事长彭永东一人年薪过亿，联合创始人单一刚的年薪也高达2.994亿元！
两人年薪之和约为7亿元！而2021年两人年薪分别为847万元和685万元，分别暴增了83倍和77倍。
这样的新材不仅吊打中介行业，对比港股头部开发商也是绝无仅有。据港股已披露的数据（2023年），民营企业龙湖集团董事长兼首席执行官薪酬总额为3467万元；混合所有制企业绿城中国时任董事会主席张亚东薪酬总额为1217万元；国有企业华润置地，党委书记、董事会主席李欣薪酬总额为732.5万元。
贝壳高管年薪即便放眼全球，也是顶级的存在。对比国际同行，美国房地产中介RE/MAX高管薪酬仅占净利润的3%-5%，而贝壳这一比例高达29.6%，远超行业合理水平。也不知道基层的中介经纪人们，要卖出多少套房子，才能凑够两位高管的年薪。
这种分配失衡对比基层员工的收入，反差极大、极残酷。2024年贝壳经纪人数量约50万人，外部分佣、内部佣金及薪酬分别为228亿元、189亿元，合计417亿元。粗略计算，公司经纪人的人均收入约8.34万元/年，月均收入约6950元。
两位高管的7亿年薪，足够支付超8000名贝壳员工的一年薪酬。而50万人经纪中，还有30万人实行“无底薪+借薪制”，不开单时需向公司预支最低工资（1500-2500元），成交后需全额偿还，率先实现了“上班即负债”.......
左晖时代的“ACN模式革命”曾让行业看到希望，让经纪人获得更可观的收入，但左晖离世后的“变味”，暴露出平台经济垄断后的“极化”。后续，如果贝壳不能打破“垄断赚钱、高管造富、生态共输”畸形利益链，或终将被自己看似牢不可破的护城河反噬。
飞瞰财金
穿透商业迷雾，解读公司价值 [哈哈][哈哈][哈哈][哈哈][哈哈]这都归功于中国政府的好政策，开发商的功劳，也有银行的大力支持，苦了咱们老百姓[点赞][点赞][点赞][加油][加油][加油] 垄断套路 国家要打击贝壳 坚决打击👊 就要对贝壳进行“反垄断”调查，才能促进房地产业的健康发展！之前营销费只占房价的2左右，现在已经疯涨到了6以上，其中渠道费占到营销费的8成以上，个别项目的渠道费8-10，别墅类最高能到20！太可怕了，之前整个行业给银行打工，现在给渠道打工！ 贝壳再这样下去口碑会越来越差！公司既然盈利那么好，就要有责任感！股东几个亿的年薪！不都是经纪人在一线工作的风吹日晒干出来的！吃水不忘挖井人！好的公司赚钱了要有社会责任感，有担当精神！但是贝壳却开始加大力度压榨经纪人了！开始变相裁员了！考核力度提高，做不到就低绩效裁员！高管年薪那么高，还嫌不够吗！如果赚不到钱裁员可以理解！但是贝壳那么高管那么赚钱却要裁员！天理难容！ 贝壳下的房产中介利用难卖难买两头压榨买卖双方，价格严重下行的情况不仅没有中介费的优惠，反而两头加价。这就是贝壳利润增加的主要原因 贝壳的垄断行为不利于二手房交易市场的健康有序发展，政府市场监管部门必须加强管理。只有经历过贝壳二手房交易，才深知贝壳的垄断行为是多么的可恨！ 当年跟一证券公司有业务往来，跟他们领导聊天，说股市低迷会不会影响公司业务。他说这关系不大，只要有交易他们就有收入